Reichlin Hess Attorneys at Law, Tax Advisors, Notaries, Zug, Switzerland

Steuerfolgen beim Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften in den Kantonen Zug, Zürich und Luzern

Wie werden Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften besteuert?

Die von Privaten erwirtschafteten Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften unterliegen grundsätzlich der Grundstückgewinnsteuer. Die Grundstückgewinnsteuer ist – je nach Kanton – eine kantonale und/oder kommunale Sondersteuer. Auf Bundesebene sind solche Kapitalgewinne von Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei, ausser es liegt (zum Beispiel) eine gewerbliche Tätigkeit vor.

Betreffend Kapitalgesellschaften bzw. Grundstücken und Liegenschaften im Geschäftsvermögen unterliegen die Gewinne aus deren Verkauf nur in gewissen Kantonen der Grundstückgewinnsteuer, wie z.B. in den Kantonen Schwyz und Zürich. In den anderen Kantonen werden diese Gewinne mit den ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuern erfasst, wie z.B. in den Kantonen Zug und Luzern.

Grundstückgewinnsteuern können nicht nur durch Übertragung eines Grundstücks selber, sondern z.B. auch durch eine Übertragung von Aktien an einer Immobiliengesellschaft ausgelöst werden (sog. wirtschaftliche Handänderung). Als Immobiliengesellschaft in diesem Sinn gelten grundsätzlich juristische Personen, deren Zweck zur Hauptsache im Erwerb, in der Verwaltung und dem Wiederverkauf von Grundstücken besteht.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Der steuerbare Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den (tieferen) Anlagekosten zum (höheren) Verkaufspreis. Zu den Anlagekosten gehören neben dem ursprünglichen Kauf-preis für das Grundstück insbesondere auch die wertvermehrenden Aufwendungen und bestimmte Auslagen im Zusammenhang mit der Übertragung des Grundstücks (z.B. Maklerprovisionen bis zu einer gewissen Höhe). Ab einer bestimmten Haltedauer kann anstelle des ursprünglichen Kauf-preises ein alternativ berechneter Erwerbspreis als Basis herangezogen werden. Dadurch lässt sich der steuerbare Grundstückgewinn häufig reduzieren. Die Voraussetzungen für die Anwendung eines alternativ berechneten Erwerbspreises sind je nach Kanton unterschiedlich.

Unterschiedlich ist auch die Höhe der Grundstückgewinnsteuer in den verschiedenen Kantonen. Üblich ist, dass der Tarif für die Grundstückgewinnsteuer umso höher ist, je kürzer ein Grundstück gehalten wurde. Im Kanton Zug entspricht der Steuersatz der Höhe der mit dem Grundstück erzielten jährlichen Rendite, mindestens jedoch 10%. Dies läuft darauf hinaus, dass die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zug häufig bei 10% liegt. Im Kanton Luzern ist die Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet. Auch bei einer langen Haltedauer wird ein Grundstückgewinn von bspw. CHF 100‘000 noch zu einem Satz von ca. 13.2% besteuert. Höhere Gewinne lösen im Kanton Luzern eine höhere Grundstückgewinnsteuer aus.

Bei einem Verkauf eines Grundstücks sind auch Handänderungssteuern zu beachten, die in den meisten Kantonen bei einer Übertragung eines Grundstücks ebenfalls anfallen. In den Kantonen Zürich und Zug ist die Handänderungssteuer als Grundbuchgebühr ausgestaltet. Nur der Kanton Schwyz erhebt weder eine Handänderungssteuer, noch irgendwelche Grundbuchgebühren bei der Übertragung von Grundstücken.

Wer ist steuerpflichtig und haftbar für die Grundstückgewinnsteuer?

Steuerpflichtig für die Grundstückgewinnsteuer ist immer der Veräusserer des Grundstücks, d.h. der ehemalige zivilrechtliche Eigentümer. Der Käufer haftet jedoch solidarisch mit dem Verkäufer für die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer. Übernimmt der Käufer die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer zusätzlich zum Kaufpreis, liegt eine zusätzliche Kaufpreisleistung vor, auf der wiederum die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wird. Trotz vertraglich vereinbarter Übernahme der Grundstückgewinnsteuer bleibt steuerrechtlich der Veräusserer steuerpflichtig.

Gibt es Möglichkeiten des Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer?

Es gibt verschiedene Transaktionen, bei welchen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Nachfolgend werden zwei für natürliche Personen in der Praxis regelmässig vorkommende Beispiele erläutert, für welche in der Regel ein Steueraufschub beansprucht werden kann: Die Übertragung von Grundstücken im Rahmen einer gemischten Schenkung und der Verkauf eines selbst bewohnten Grundstücks.

Gemischte Schenkung bei der Übertragung von Grundstücken

Werden Grundstücke aufgrund einer Schenkung oder eines Erbvorbezugs übertragen, wird die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Das heisst, dass die übertragende Person keine Grundstückgewinnsteuer bezahlen muss. Der begünstigte neue Grundeigentümer über-nimmt dabei jedoch die latente Grundstückgewinnsteuerschuld des Vor-Eigentümers: der neue Grundeigentümer muss bei einer späteren Veräusserung des Grundstücks die Grundstückgewinnsteuer bezahlen, wobei auch dem Vor-Eigentümer zurechenbare Faktoren (Haltedauer, Anlagekosten) berücksichtigt werden.

Der Steueraufschub für die Grundstückgewinnsteuer kann auch bei einer gemischten Schenkung beansprucht werden. Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Erwerber des Grundstücks dem Schenker eine Gegenleistung erbringt. Eine solche Gegenleistung kann darin liegen, dass der Erwerber die Hypothek übernimmt, die auf dem geschenkten Grundstück lastet. Eine andere Gegenleistung kann darin liegen, dass der Schenker auf dem Grundstück weiterhin ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht beibehält. Der Wert von solchen Wohnrechten oder Nutzniessungen wird dabei gestützt auf die statistische Lebenserwartung der Begünstigten und dem Netto-Ertrag aus dem Grundstück berechnet.
Die Voraussetzungen für einen Steueraufschub bei gemischter Schenkung sind je nach Kanton verschieden. Im Kanton Zürich wird verlangt, dass zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht. Dieses offensichtliche Missverhältnis besteht, wenn die Differenz zwischen dem (höheren) Verkehrswert des Grundstücks und der (tieferen) Gegenleistung des Beschenkten mindestens 25% beträgt. In diesen Fällen ist der „Schenkungsanteil“ genügend hoch.

Die Steuerpraxis im Kanton Luzern hingegen verlangt, dass die Gegenleistung des Beschenkten unter den Anlagekosten des Grundstücks liegt. Liegt die Gegenleistung darüber, wird auf der Differenz die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Nur im Falle eines Erbvorbezugs kann die Gegenleistung auch über den Anlagekosten liegen, ohne die Grundstückgewinnsteuer auszulösen. Auch hier wird jedoch vorausgesetzt, dass der Schenkungsanteil mindestens 25% des Verkehrswerts beträgt.

Im Kanton Zug hat das Verwaltungsgericht bislang noch nicht entscheiden müssen, wann für eine gemischte Schenkung ein Steueraufschub beansprucht werden kann. In einem neueren Entscheid hat das Verwaltungsgericht sich jedoch dafür ausgesprochen, in einem konkreten Fall künftig auf die Praxis des Kantons Zürich abzustellen. Demnach muss zwischen dem höheren Verkehrswert und der Gegenleistung eine Differenz von mehr als 25% vorliegen.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Grundstücks

Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist auch beim Verkauf der dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft am Wohnsitz möglich. Vorausgesetzt wird, dass der Verkaufserlös innert einer angemessenen Frist von in der Regel zwei Jahren wieder für den Kauf einer selbst-genutzten Ersatz-Wohnliegenschaft verwendet wird. In der Praxis anzutreffen ist beispielsweise der Fall eines Ehepaares, das ihr Einfamilienhaus verkauft und eine Stockwerkeigentumswohnung erwirbt.
Zu beachten ist auch hier, dass die Grundstückgewinnsteuer nur aufgeschoben wird und nicht auf-gehoben. Sobald also das Ersatzobjekt verkauft wird – ohne dass erneut ein Steueraufschub geltend gemacht werden kann – ist nicht nur der Gewinn aus dem Verkauf des Ersatzobjekts steuer-bar, sondern auch der Gewinn aus dem Verkauf des Erstobjekts. Wenn im obigen Beispiel das Ehepaar somit ihre Stockwerkeigentumswohnung später verkauft und in eine Mietwohnung umzieht, hat es sowohl den Gewinn aus dem früheren Verkauf des Einfamilienhauses zu versteuern, wie auch den Gewinn aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumswohnung.

Diese Problematik betrifft zudem nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Käufer des Ersatzobjekts. Wenn der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt, kann der Käufer zur Kasse gebeten werden. Je nach Kanton haftet nämlich der Käufer entweder solidarisch für die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer oder auf dem neu erworbenen Grundstück des Käufers wird ein gesetzliches Pfandrecht begründet. Diesem Punkt muss der Käufer im Grundstückkaufvertrag durch Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer besondere Aufmerksamkeit widmen.

Der Inhalt dieses Newsletters stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar und darf nicht als solcher verwendet werden. Bei weiteren Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte und Steuerexperten gerne zur Verfügung.